Teilen auf Facebook   Teilen auf Twitter   Als Favorit hinzufügen   Link verschicken   Drucken
 

Mitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf – Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 „Zülowniederung / Langer Berg“

19.03.2019

Um zuerst kurz auf den Sinn von Bebauungsplänen einzugehen: Ohne Bebauungspläne gilt in den unbeplanten Siedlungsbereichen auch für die Überbaubarkeit von Flächen das sogenannte Einfügegebot in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Da die Eigenart der näheren Umgebung dabei nicht klar definiert ist, besteht oft Unsicherheit und ein Ermessensspielraum bei der Bewertung, der seitens der Antragsteller, der Gemeinde und der Unteren Bauaufsicht nicht immer einheitlich gesehen wird.

Dabei wirkt sich die Planungssicherheit für Grundstücke innerhalb von B-Plänen in der Regel werterhöhend aus, da es rechtlich Klarheit über Art und Maß der zulässigen Bebauung gibt.

Im unbeplanten Siedlungsinnenbereich bedarf es dazu ggf. einer konkreten Bauvoranfrage.

 

Ohne klare Festsetzungen zur Bebaubarkeit kann die Untere Bauaufsicht das erforderliche Einvernehmen der Gemeinde zu Bauanträgen ersetzen, was bereits erfolgt ist (Beispiel in Abb. 1) bzw. nur durch den B-Plan verhindert werden konnte (Abb. 2). 

 

 

Bild 1 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb.1 Bauvorhaben Meinhardtsweg

 

 

Bild 2 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb. 2 Bauvorhaben Großmachnower Allee

 

Ihre Vorstellungen von der städtebaulichen Gestaltung im Ort und damit ihre Planungshoheit kann die Gemeinde daher nur über die Aufstellung von entsprechenden Bebauungsplänen durchsetzen.

 

„Durch die Verminderung der Bebaubarkeit wird einem die Option genommen, sein Grundstück zu teilen und ein zweites Haus darauf zu bauen oder ein Doppelhaus zu errichten.“

 

Der B-Plan RA 26 wurde durch die Gemeinde Rangsdorf aufgestellt und in öffentlichen Sitzungen inhaltlich beraten und beschlossen. Das städtebauliche Ziel war die Erhaltung des Ortsbildes und der Waldbereiche. Dies wurde durch die Festsetzungen der Grundflächenzahl und der Mindestgrundstückgrößen erreicht, wobei das private Interesse Einzelner gegen das öffentliche Interesse der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung abgewogen wurde.

 

Die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt den Flächenanteil eines Grundstücks, der bebaut werden darf. Die Ermittlung des vorhandenen Gebäudebestandes ergab i.d.R. eine GRZ von max. 0,2, in Ausnahmefällen bis 0,3 (Abb. 3). In der Gemeindevertretung wurde daher die Festsetzung der GRZ auf 0,2 beschlossen.

 

Bild 3 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb.3  Auszug aus Abb. 10 der Begründung zum B-Plan RA 26 (sonst unleserlich)

 

Die vorhandenen Grundstücksgrößen lagen im Bestand um die 1.000 m² (Abb. 4), wobei eine Tendenz zur Teilung in Grundstücke unter 500 m² erkennbar wurde. Diese Entwicklung war städtebaulich nicht gewünscht, weshalb Mindestgrundstücksgrößen von 750 m² für Einzelhäuser und 600 m² für Doppelhaushälften festgesetzt wurden, die bei Bauvorhaben jetzt einzuhalten sind.

 

Bild 4 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb.4  Auszug aus Abb. 11 der Begründung zum B-Plan RA 26 (da sonst unleserlich)

 

Jetzige Forderungen nach einer stärkeren Teilung der Grundstücke und größeren bzw. mehreren Bebauungen, die im Verfahren nicht erhoben wurden, stellen die eigentliche Zielsetzung und die Beschlüsse der Gemeindevertretung und damit den gesamten B-Plan in Frage.

„Durch die Baugrenzen im Bebauungsplan (B-) Plan RA 26 sinkt der Wert der Grundstücke, da damit Flächen als nicht bebaubar ausgewiesen werden und diese einen geringeren Bodenwert haben.“

 

Diese Aussage trifft nicht zu. Da zur Ermittlung der bebaubaren Fläche (GRZ) die Gesamtfläche des Grundstückes als Grundlage dient, wird auch das gesamte Grundstück einschließlich privater Gartenflächen als Baugrundstück bewertet. Der Wert eines Baugrundstücks wird deshalb durch einen einheitlichen Quadratmeterpreis ausgewiesen.

 

Bei der Frage der Grundstücksbewertung ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht fast nie die volle Überbauung eines Baugrundstücks zulässt. Das ist sowohl im Bereich der unbeplanten Siedlungsbereiche nach § 34 BauGB der Fall („Einfügegebot“ in die Eigenart der näheren Umgebung), als auch in Bebauungsplänen (Festsetzung von Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baugrenzen o.ä.). Dadurch sollen z. B. zusammenhängende Grünzüge innerhalb der Bebauung gesichert werden.

 

Bild 5 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb. 5: Grundstücke in der Ortslage mit Bebauung nach §34 BauGB mit Darstellung der Bebauung

 

Bild 6 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb.6: Grundstücke mit einer GRZ von ca. 0,1, also einer bebauten Fläche von ca. 10%

 

Bild 7 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb. 7: Baugrenzen (blau) legen die bebaubaren Bauflächen fest (Auszug B-Plan RA 13-3 „Stadtweg West“)

 

Mit der GRZ und den Baugrenzen wird dabei die zulässige Grundfläche und Lage der Hauptgebäude festgesetzt. Sofern in einem B-Plan nichts anderes geregelt ist, darf die GRZ für Nebenanlagen um bis zu 50% überschritten werden, auch außerhalb der Baugrenzen. Das betrifft z. B. Garagen und Stellplätze, Nebengebäude, versiegelte Wege etc.

Im B-Plan RA 26 mit einer GRZ von 0,2  sind somit 20% der Grundstücksfläche mit der baulichen Hauptanlage überbaubar, weitere 10% mit Nebenanlagen, so dass 30% der Fläche überbaubar sind.

 

Bild 8 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb. 8 Auszug aus der Bodenrichtwerttabelle von Rangsdorf für 2018

 

Nicht bebaubar und damit geringer im Verkehrswert sind z. B. Feld- und Waldflächen im Außenbereich oder mit entsprechender Festsetzung im B-Plan-Bereich.

 

Bild 9 zur Pressemitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf - Erläuterungen zu Aussagen zum Bebauungsplan RA 26 vom 19.03.2019

Abb. 9: grün gekennzeichnete, nicht bebaubare Flächen, hier Wald, im B-Plangebiet RA 26 „Zülowniederung / Langer Berg“

 

B-Pläne dienen der städtebaulichen Ordnung von Baugebieten und setzen zum Erhalt dieser Ordnung entsprechende Vorgaben. Diese stellen für den größten Teil der Betroffenen keine Probleme dar, wie die Zahl der Baugenehmigungen belegt.

Dass ein Teil der Betroffenen diese Vorgaben nicht einhalten möchte und für sich Ausnahmen wünscht, ist gerade bei einem Plan mit einem so großen Geltungsbereich zu erwarten.

Befreiungen von den Festsetzungen eines B-Planes sind im Übrigen im Sinne einer Einzelfallprüfung nach § 31 BauGB möglich.

 

gez.

Rocher

Bürgermeister

 

Foto: © Foto: Bürgermeister Klaus Rocher