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Mitteilung des Bürgermeisters der Gemeinde Rangsdorf – Information zum Bebauungsplan RA 26 „Zülowniederung / Langer Berg“ - ausführliche Fassung -

07.03.2018

Sehr geehrte Bürgerinnen und Bürger,

 

im Geltungsbereich des Bebauungsplans (B-Plans) RA 26 „Zülowniederung / Langer Berg“ kursiert ein Flugblatt mit unkorrekten Behauptungen zu dessen Inhalt, mit dem die Eigentümer offensichtlich verunsichert werden sollen. Diese Verunsicherung führte zu vielen Anfragen und dazu, dass eine Petition gegen den B-Plan in Umlauf gebracht wurde. 

Grund ist ggf., dass einzelne Bauvorhaben, die dem B-Plan wiedersprechen, nicht genehmigt werden.

Da sich nicht alle Bürger im Rathaus dazu informieren können, möchte ich auf diesem Wege Ausführungen zu einigen Punkten geben, die angesprochen wurden, um Unklarheiten zu beseitigen und die ungerechtfertigten Anwürfe zu entkräften.

 

Wozu dient der B-Plan

 

Die Gemeine Rangsdorf hat die Aufgabe Bauleitpläne aufzustellen, soweit und sobald es für die städtebauliche Ordnung erforderlich ist. Dies war aufgrund aktueller baulicher Entwicklungen innerhalb des Plangebietes, das in Eigenart und Nutzung relativ einheitlich ist, der Fall. Der B-Plan wurde aufgestellt, da es zunehmend Bauvorhaben im Plangebiet gab, die deutlich über das bisherige Maß der Bebauung hinausgingen und für die nach Waldumwandlungsgenehmigungen der gesamte Baumbestand gerodet wurde. Diese Vorhaben wurden von der Bauaufsichtsbehörde trotz Ablehnung durch die Gemeinde Rangsdorfs genehmigt. Die einzige Möglichkeit solche ortsuntypischen Vorhaben zu verhindern, ist ein Bebauungsplan mit entsprechenden Festsetzungen.

 

Sind die Waldflächen damit bebaubar.

 

Die Waldeigenschaft von Grundstücken wird durch die Ausweisung als Baufläche nicht aufgehoben, Waldumwandlungsgenehmigungen sind für die Bebauung der betroffenen Grundstücke nach wie vor einzuholen. Hierzu wurden zum B-Plan bereits Vorabstimmung mit der Forstbehörde getroffen, für welche Flächen eine Waldumwandlungsgenehmigung in Aussicht gestellt wird und damit Klarheit für die Privateigentümer geschaffen.

Nach der Waldumwandlung gelten die Festsetzungen des B-Planes. Da bei den Pflanzverpflichtungen, die im Übrigen nur als Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren gelten, auch Altbäume angerechnet werden, kann dadurch ggf. das nach der Waldumwandlung zulässige Abholzen der Gesamtgrundstücke vermieden werden, um das Ortsbild zu erhalten.

 

Muss ich mein Grundstück jetzt nach den Pflanzverpflichtungen „aufforsten“?

 

Die Pflanzverpflichtungen (bei denen Altbäume angerechnet werden) werden nur im Rahmen von Bauantragstellungen geprüft. Solange keine Baumaßnahmen erfolgen, sind auch keine Pflanzverpflichtungen umzusetzen.

 

Die Öffentlichkeit wurde nicht ausreichend informiert.

 

Dass Verfahren zur Aufstellung von B-Plänen und der Beteiligung der Öffentlichkeit ist im Baugesetzbuch (BauGB - §3 Abs. 2 und §4 Abs. 2) geregelt und wurde hier entsprechend durchgeführt. Ein Anschreiben aller Eigentümer ist nicht vorgesehen. Hier greift Art 14 GG, nach dem Eigentum eben auch zur Information durch die Eigentümer verpflichtet.

Der Beschluss zur Aufstellung des B-Planes RA 26 „Zülowniederung / Langer Berg“ wurde am 12.03.2015 gefasst, am 20.03.2015 im Amtsblatt der Gemeinde öffentlich bekanntgemacht und seither vielfach in den öffentlichen Ausschusssitzungen der Gemeindevertretung beraten und diskutiert. Dies war jeweils vor der Beratung auf der bekanntgemachten Tagesordnung erkennbar. Sowohl der Vorentwurf als auch der Entwurf des B-Planes wurden geprüft und gebilligt und jeweils für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt, wobei die Unterlagen auch immer im Internet der Gemeinde einsehbar waren.

Die jetzige 3. Auslage erfolgt nach Bestätigung des Entwurfs des B-Planes nur noch zu den 11 Änderungsbereichen, die in der Bekanntmachung gekennzeichnet wurden. Für eine erneute und vollständige Auslegung des Planes gibt es keine städtebauliche Erforderlichkeit und Begründung.

 

Warum wurden Mindestgrundstücksgrößen festgesetzt?

 

Die Festsetzung von Mindestgrundstücksgrößen soll eine Zersiedelung durch übermäßige Teilung der Grundstücke verhindern und dient der Sicherung des Ortsbildes. Mit 750 m² (Einzelhäuser) bzw. 600 m² (Doppelhaushälften) entsprechen die Festsetzungen den in diesem Bereich üblichen Bebauungen. Hierzu gibt es in der Begründung zum B-Plan weitere Ausführungen und Karten.

Im Bereich des B-Planes RA 21 „Klein-Venedig“, der seit 2000 gilt, wurden ebenfalls Mindestgrundstücksgrößen und eine Maximalgröße für die Grundfläche von Gebäuden festgesetzt. Damit konnte der Charakter des Gebietes erhalten werden, eine Wertminderung der Grundstücke hat sich daraus nicht ergeben. Im Gegenteil, in dem Bereich ist Bauland besonders wertvoll. 

 

Verliere ich bebaubares Land durch die Baugrenzen?

 

Die Baugrenzen definieren gem. §23 Baunutzungsverordnung (BauNVO) die überbaubare Grundstücksfläche des Grundstückes, In diesem Bereich ist das Hauptgebäude auf dem Grundstück mit dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung zu errichten. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mit 27 m Tiefe so weit gefasst, dass bei Einhaltung der GRZ von 0,2 auch die Errichtung von 2 Hauptgebäuden möglich ist.

Nebengebäude und Nebenanlagen nach §14 BauNVO (Schuppen, Stellplätze etc.) können auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden.

Mit der Festsetzung einer GRZ (Grundflächenzahl) von 0,2 sind 20 % der Grundstücksfläche überbaubar. Nach §19 Abs. 4 der Brandenburgischen Bauordnung kann diese GRZ um 50% für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO überschritten werden.

Da auch nach §34 BauGB ein Grundstück nicht vollständig überbaut werden könnte, regeln die Baugrenzen nur, wo die Hauptbebauung zulässig ist. Als Grundlage der Berechnung dient dabei weiterhin die gesamte Grundstücksfläche. Damit geht kein Land als nicht bebaubar verloren, es wird lediglich die Anordnung künftiger Hauptgebäude städtebaulich geregelt. Damit besteht auch mehr Planungssicherheit als nach dem sonst geltenden § 34 BauGB.

 

Warum ist der Bestandsschutz nicht geregelt

 

Der Bestandsschutz ist ein Rechtsinstitut, das zur allgemeinen Rechtssicherheit gehört und insbesondere durch Rechtsprechung aus Art. 14 des Grundgesetzes entwickelt wurde und im Einzelnen nicht gesetzlich geregelt ist.

Es sichert für den Eigentümer das rechtmäßig geschaffene Eigentum, hier also Bauwerke und Nutzungen, die rechtmäßig errichtet wurden. Diese haben auch weiterhin Bestand, unabhängig von abweichenden rechtlichen Anforderungen, z.B. durch den B-Plan.

Bestandsschutz kann daher nicht im Bebauungsplan geregelt werden, es bedarf auch keiner gesonderten Ausführungen, da der Bestandsschutz oberhalb des Baurechtes einzuordnen ist.

 

Warum ist mein Gebäude im B-Plan nicht eingezeichnet?

 

Grundlage des Planes ist die aktuelle Liegenschaftskarte des Katasteramtes. In dieser Karte sind nicht alle Gebäude eingemessen. Insbesondere ältere Gebäude, für die keine Einmessungspflicht durch die Eigentümer besteht, sind nicht erfasst.

Eine Eintragung kann nur aufgrund einer kostenpflichtigen amtlichen Vermessung durch einen Vermessungsingenieur erfolgen. Dies ist nicht Aufgabe des B-Planes.

Die Planunterlage enthält jedoch den überwiegenden Gebäudebestand innerhalb des Geltungsbereiches, so dass der Zustand des Plangebiets in einem für den Planinhalt ausreichenden Grade vorhanden ist.

 

Muss ich aufgrund der Festsetzung zur Einfriedung meine Hecken entfernen?

 

Die Regelung zur Einfriedung gilt zum einen nur für die Einfriedung an Verkehrsflächen, also zur Straße hin. Für die seitlichen Einfriedungen zu den Nachbargrundstücken gelten die allgemeinen Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung bzw. das Brandenburgische Nachbarrechtsgesetz.

Des Weiteren werden nur transparente Zäune festgesetzt, Hecken und Bepflanzungen sind nicht geregelt und weiter an den Grundstücksgrenzen zulässig.

Mit der Festsetzung soll zur Erhaltung des Ortsbildes die Errichtung von massiven Einfriedungen und Mauern bis 2 m Höhe verhindert werden, wie sie die Brandenburgische Bauordnung inzwischen zulässt.

 

Warum gilt der B-Plan nur für ein bestimmtes Gebiet?

 

Rangsdorf hat mit Groß Machnow bereits 20 rechtskräftige Bebauungspläne, die die zulässige Bebauung in städtebaulich zusammenhängenden Gebieten regeln. Die Baugrundstücksflächen in den Bebauungsplänen sind in der Regel die mit den höchsten Bodenrichtwerten in Rangsdorf.

Aufgrund des großen Siedlungsdruckes und der o.g. massiven Bebauungen im jetzt definierten Geltungsbereich des B-Planes RA 26 „Zülowniederung / Langer Berg“, der sich durch hügelige Lagen und dichteren Waldbaumbestand auszeichnet, wurde der Geltungsbereich entsprechend festgesetzt.

Es ist angedacht, in Abhängigkeit von der Haushaltssituation der Gemeinde die Bebauung auch in weiteren Gebieten durch entsprechende B-Pläne zu regeln, um eine städtebauliche Ordnung zu sichern und „Wildwuchs“ zu vermeiden.

 

Ziel des B-Planes ist es also, das Ortsbild in diesem besonders attraktiven Bereich von Rangsdorf zu erhalten und den Eigentümern Planungssicherheit für künftige Vorhaben zu geben.

Ich hoffe, mit diesen Erläuterungen zur Versachlichung der Diskussion und Klärung von Fragen beitragen zu können.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

gez.

Rocher

 

Foto:

© Archiv Gemeinde Rangsdorf - Bürgermeister Klaus Rocher

 

 

 

 

Foto: © Foto: Archiv Gemeinde Rangsdorf - Bürgermeister Klaus Rocher